Com o título “É Urgente: Regularize seu imóvel”, eis artigo de Vanilo Cunha de Carvalho Filho e Herbert De Carvalho Cunha, advogados. “É imperioso recordar um princípio basilar do Direito Registral brasileiro: a propriedade imobiliária somente se adquire com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente”, expõem os especialistas.
Confira:
A regularização imobiliária constitui medida essencial à segurança jurídica, à valorização patrimonial e à própria estabilidade das relações sociais e econômicas. A formalidade jurídico-cartorária não representa mera burocracia, mas, ao contrário, traduz o reconhecimento oficial e definitivo do direito de propriedade perante o Estado e perante terceiros.
A experiência prática demonstra que, em inúmeras situações, o processo de regularização não chega ao seu termo final. O imóvel permanece apenas com contratos particulares, promessas de compra e venda, cessões informais ou documentos incompletos, circunstância que o coloca em evidente fragilidade jurídica. Tal fragilidade manifesta-se especialmente em situações extremas — como inventários, divórcios, execuções judiciais, desapropriações ou disputas possessórias — quando se exige prova formal da titularidade.
Não causa surpresa constatar que essa realidade também se verifica em uma metrópole como Fortaleza. A quantidade de imóveis irregulares, aliada à falta de conhecimento acerca da imprescindibilidade do registro imobiliário, revela um problema transversal, que atinge todas as classes socioeconômicas. A irregularidade não se restringe a áreas periféricas ou ocupações informais; alcança igualmente imóveis situados nas zonas mais nobres e valorizadas da cidade.
É imperioso recordar um princípio basilar do Direito Registral brasileiro: a propriedade imobiliária somente se adquire com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente. Nos termos do artigo 1.245 do Código Civil, “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. Assim, a mera posse, o pagamento integral do preço ou a existência de contrato particular não bastam para comprovar a titularidade plena.
As exigências legais atualmente vigentes compreendem, entre outras providências:
1. Escritura pública lavrada em Cartório de Notas, nos casos em que a lei a exige;
2. Recolhimento dos tributos incidentes, notadamente o ITBI, quando se tratar de transmissão onerosa inter vivos;
3. Apresentação de certidões e documentos pessoais das partes envolvidas;
4. Regularidade fiscal e urbanística do imóvel, incluindo matrícula individualizada e inexistência de impedimentos;
5. Registro do título na matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição competente.
Somente após o efetivo registro na matrícula é que se consolida, de maneira formal e definitiva, a propriedade imobiliária. É nesse momento que o direito passa a produzir efeitos erga omnes, ou seja, oponíveis contra todos.
Portanto, mais do que uma formalidade, a regularização imobiliária revela a consciência do proprietário quanto ao valor real de seu patrimônio. Um imóvel sem registro adequado não oferece plena garantia jurídica, não assegura proteção integral em litígios e pode comprometer a transmissão hereditária ou a obtenção de crédito.
Urge, pois, que se difunda a cultura da regularidade documental e registral. A providência de registrar o imóvel na competente zona de Registro de Imóveis não deve ser postergada. Somente assim o proprietário terá, perante o Estado, a lei e toda a sociedade, a comprovação inequívoca e definitiva de seu direito de propriedade.
*Vanilo Cunha de Carvalho Filho e Herbert De Carvalho Cunha
Advogados.
