Esclarecendo o Mercado de Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) – Por Fabiano Mapurunga

O Mercado Imobiliário é um universo cheio de oportunidades, e por tanto traz uma gama de vários assuntos muito interessantes para tratarmos. Hoje procuraremos fazer uma abordagem específica em um ponto ainda pouco explorado neste mercado, talvez por falta de uma maior divulgação, e esclarecimento a respeito de seu funcionamento, e das possibilidades de rentabilidade e segurança que ele traz. Vamos falar hoje sobre Fundos de Investimentos Imobiliários (FII).

Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) na verdade são módulos de investimentos compostos por um grupo de investidores (condomínios fechados), que possuem o objetivo comum de obter lucro, através da alocação de capital em negócios imobiliários que podem ter as mais variadas atividades como: locações, arrendamentos, vendas de imóveis, dentre outras atividades que promovam rendimentos dentro deste universo. Os mais diferentes tipos de projetos imobiliários podem fazer parte destes fundos como: imóveis prontos, shoppings centers, hospitais, edifícios comerciais, etc.

É possível adquirir cotas de Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) através da participação em ofertas públicas oferecidas por um determinado fundo, ou mesmo você pode comprar cotas já de outros investidores, e ainda é possível negociar pelo Home Broker (É um sistema oferecido por várias companhias para conectar seus usuários ao pregão eletrônico no mercado de capitais).

OBSERVAÇÃO: Importante salientar que antes de qualquer investimento você deve conhecer qual o seu perfil de investidor (conservador, moderado ou arrojado), pois assim você fará uma escolha mais apropriada dos ativos que tenham mais as suas características pessoais e isso tenderá a lhe deixar mais contente com as possibilidades de Risco X Retorno, que o papel escolhido lhe trará. 

Para entender melhor qual o tipo de investidor você é, procure fazer junto ao seu agente financeiro o seu API (Análise do Perfil do Investidor). É um questionário bem simples e rápido que vai dizer muito sobre suas características.

Em síntese existem ao menos duas formas de lucrar com os Fundos de Investimentos Imobiliários (FII). São elas:

• Através da valorização das cotas;
• Pelo pagamento dos rendimentos.

Os Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) são uma alternativa para quem tem como objetivo viver de renda e estar dentro do mercado imobiliário com um valor baixo inicial de investimento. A criação destes pelo governo federal, se deu em 1993, através da Lei N^o 8.668. As contas destes fundos constituem valores mobiliários, logo compete à CVM (Comissão de Valores Mobiliários), autorizar, disciplinar e fiscalizar a constituição, o funcionamento e a administração dos mesmos.

Cada Fundo de Investimento Imobiliário (FII), é representado nas corretoras, por um código composto por 4 letras, acrescido do número 11 no final, por exemplo temos, BBPO₁₁ ou HGRE₁₁. O código 11 não é exclusivo dos Fundos de Investimentos Imobiliários, ele pode ser usado em outros tipos como por exemplo: ETF (exchange traded fund) – Fundo negociado em bolsa.

Fazendo um parêntese importante em nossa explicação sobre fundos imobiliários, importante falar que nenhum tipo de fundo tem a garantia do FGC (Fundo Garantidor de Crédito). O FGC só garante os respectivos papeis:

• CDB (Certificado de Depósito Bancário);
• LCI (Letra de Crédito Imobiliário);
• LCA (Letra de Crédito Agrário);
• RDB (recibos de Depósitos Bancários);
• Letras de Câmbio;
• Letras Hipotecárias;
• Letras Imobiliárias.

Vantagens em se investir Fundos Imobiliários:

• (+) Possibilidade de investir em grandes empreendimentos imobiliários de qualidade;
• (+) Rendimento isento de imposto de renda;
• (+) Investimento inicial baixo;
• (+) Diversificação com poucos recursos.

Desvantagens de se investir em Fundos Imobiliários:

• (-) Baixa Liquidez: Da mesma forma que investir diretamente em imóveis os FII apresentam um certo grau de iliquidez. Muitos FIIs são negociados diariamente, porém existem alguns que passam vários pregões sem que haja nenhum lance. Mesmo para aqueles fundos que possuem negociação diária, se o investidor possui um grande montante envolvido, pode ser que ele tenha que dar algum desconto na cota para que seja facilitada a venda.
• (-) Tributação sobre Ganho de Capital: Existe uma tributação sobre a margem de valorização da cota, sendo assim, se o preço líquido de venda da mesma, for maior do que o de compra, haverá cobrança de imposto sobre a diferença.
• (-) Risco de Execução: alguns fundos são constituídos com propósitos específicos de construir ou reformar um imóvel. Normalmente estes fundos têm um período de garantia de rendimentos durante as obras, mas as obras podem sofrer atrasos e o período de garantia pode não ser suficiente.

Antes de escolher um Fundo de Investimento Imobiliário (FII), o investidor precisa tomar algumas precauções importantes:

A) Procure conhecer as principais características de cada fundo. Quais são os ativos que o compõem, pois um fundo pode ser composto por um único imóvel, por vários e pode ter outros ativos ligados a imóveis; 

B) Importante verificar como se dará a distribuição dos dividendos. A maioria dos rendimentos são provenientes de aluguéis, logo as distribuições tendem a ser mais estáveis durante os meses. Tem que se observar contratos a vencer e os que não foram renovados, bem como a taxa de vacância.

Vamos apontar quais os principais riscos de se investir em fundos de Investimentos Imobiliários (FII):

A) Risco de Perda do Valor Investido: A cota do fundo pode sofrer alguma desvalorização em decorrência de N fatores. Se houver necessidade de vender as cotas por valor abaixo do comprado, haverá perda de capital. Importante salientar que a cota é descontada mensamente pelo valor dos dividendos pagos.

B) Risco de Vacância do imóvel (ou imóveis) que compõem o fundo: em caso de algum inquilino resolver deixar o imóvel, o rendimento da cota poderá ser inferior ao esperado, ou até nem ter naquele mês.

C) Risco de Inadimplência: existe a possibilidade de atrasos no pagamento dos alugueis por parte dos inquilinos, motivados pelo momento econômico e outras variáveis, e isso certamente poderá afetar a distribuição de rendimentos do FII

D) Risco de Crédito do Emissor: como os Fundos Imobiliários podem investir em ativos vinculados a imóveis, como LCI ou CRI, há o risco de crédito por parte do emissor destes papéis.

Detalhando mais alguns pontos:

1 – Investimento Mínimo – o valor mínimo para investimento é igual ao valor da negociação de 1 cota, somado aos custos de corretagem. Estamos falando de algo em torno de R$ 150,00.

2 – Praticidade – todas as tarefas relacionadas a administração ficam a cargo dos administradores do fundo, que são: procura de inquilinos, documentação, compra e venda dos imóveis, manutenção, impostos, etc. Importante verificar que as taxas administrativas cobrados por um FIIsão bem mais baixas do que as cobradas por uma imobiliária para cuidar dos seus imóveis.

3 – Atualização de Valores – como as cotas do FII são negociadas em Bolsas de Valores, você consegue ver sempre o valor atualizado dos seus investimentos, bem como acompanhar as ofertas de compra e venda durante os horários de negociações das Bolsas.   

4 – Aportes Adicionais – o investidor pode adquirir livremente, novas cotas no mercado secundário, e assim ir aumentando, gradativamente o seu investimento em um determinado fundo.

5 – Fracionamento – Caso surja a necessidade de o investidor precisar de capital líquido para cobrir alguma despesa inesperada, ele não precisa vender todas as suas cotas. Basta vender parte do investimento.

6 – Rendimentos isentos – os rendimentos/ distribuição ficam isentos de imposto para pessoa física, desde que o fundo tenha pelo menos 50 cotistas, nenhum dos cotistas pode deter mais do que 10% do fundo

7 – Liquidação em D + 3 – ao vender um FII, o dinheiro será creditado na conta da sua corretora em 3 dais úteis, a exemplo do que acontece com a venda de ações.

Com estas explicações espero ter podido contribuir com o aumento do seu conhecimento sobre o mercado de Fundos de Investimentos Imobiliários (FII), e assim você possa ter mais essa alternativa em seu portfólio de investimentos, para melhorar a sua possibilidade de ter ganhos com mais segurança.