“Fundos imobiliários: por que a queda dos juros ainda não produziu uma alta generalizada?” – Por Fabiano Mapurunga

“Produtos de renda fixa, prosseguem ofertando retornos interessantes, ao passo que, quem vem aportando em fundos imobiliários, acaba assumindo riscos de mercado, de crédito ou de ocupação dos imóveis”, aponta o administrador de empresas Fabiano Mapurunga

Confira:

Com a atual redução da Selic para 13,75% ao ano, veio à tona nos círculos de debates dos investidores, o assunto “fundos imobiliários”. A questão principal destes debates, tem sido a seguinte: Já que os juros base, começaram a cair, qual o motivo pelo qual as cotas dos FIIs não crescem todas ao mesmo tempo? Entendo que a resposta possa estar, no distanciamento existente entre o corte na taxa básica e a real situação das condições de financiamento, no valor venal dos imóveis e no potencial de produção de renda de cada fundo. Observemos que, na ata de setembro, o Banco Central destacou a necessidade de se ter muita cautela nos próximos passos que nossa economia precisa dar, pois a inflação ainda ver pressionando pela necessidade de uma política monetária restritiva.

Considero que o atual mercado de FIIs, está vivendo um momento de seleção. Produtos de renda fixa, prosseguem ofertando retornos interessantes, ao passo que, quem vem aportando em fundos imobiliários, acaba assumindo riscos de mercado, de crédito ou de ocupação dos imóveis. O que justificaria esta escolha, seria a perspectiva de contrair rendimentos capazes de justificar o risco, assim como a sua cotação deve fazer mais sentido, conforme a qualidade dos ativos.

Daí talvez se possa chegar à conclusão sobre o porquê um mesmo ambiente de juros, acaba produzindo efeitos diferentes. Para os fundos de tijolo, que são compostos por imóveis como galpões, shopping centers e escritórios, o comportamento de queda dos juros torna favorável a avaliação das cotas. Porém seus resultados dependem também de ocupação, reajuste dos aluguéis, qualidade dos locatários e capacidade de financiar novas aquisições. Um imóvel bem localizado pode atravessar o ciclo com mais força; um prédio com vacância elevada pode continuar pressionando a receita mesmo quando a Selic cai.

Nos fundos de papel, concentrados em títulos de crédito imobiliário, o ponto decisivo é outro. Taxas elevadas podem sustentar a remuneração de parte da carteira, mas um rendimento mensal atraente perde valor quando há deterioração das garantias ou dificuldade de pagamento dos devedores. O investidor precisa olhar além do dividendo anunciado: importa saber de onde ele vem e se pode ser mantido.

Há também uma diferença entre o preço das cotas e a atividade do setor. Segundo a ANBIMA, as ofertas de FIIs captaram aproximadamente R$ 5,1 bilhões em agosto, após R$ 11,7 bilhões em julho. A queda entre os dois meses mostra que a disposição para aportar capital oscila, mas o

volume de emissões confirma que os fundos continuam sendo usados para financiar e adquirir ativos imobiliários. Captação, contudo, não equivale automaticamente a ganho para o cotista: cada emissão precisa ser avaliada pelo preço, pelo destino dos recursos e pelo retorno esperado.

É igualmente necessário interpretar corretamente o IFIX. O índice reúne fundos negociados na B3 e considera o retorno total, incluindo os rendimentos distribuídos. Observar apenas a variação da cota, portanto, pode levar a uma leitura incompleta do desempenho. E observar somente o índice pode esconder diferenças relevantes entre fundos e segmentos.

Na minha avaliação, a questão central para os próximos meses não é tentar adivinhar o dia em que os FIIs voltarão a subir. É identificar quais fundos conseguem transformar seus ativos em renda recorrente, sustentável e proporcional ao risco assumido. Isso exige examinar contratos, vacância, concentração de inquilinos ou devedores, endividamento, qualidade da gestão e preço pago pela cota.

O corte da Selic abre espaço para uma reavaliação do setor, mas não substitui essa análise. Em um mercado mais exigente, dividendos altos chamam a atenção; a consistência do fluxo de caixa é o que merece confiança.